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很多刚需小伙伴一开始买房都是400-500w总价的，毕竟手里有个150w的时候，才敢正儿八经的考虑在北京买房，我认为就北京买房而言，400-500w确实是大家普遍认为的北京买房的一个大众门槛，今天咱们就来聊聊刚需买房400-500w总价范围内，怎么选房。

首先，北京各个区的发展其实是不平衡的，不同区的买房门槛也不是不一样的，踩盘这么多，我感觉每个区能买个比较好的板块的、正儿八经的两居室的总价门槛大概是这样的：

东西城：600-700w，公房社区

海淀：550-650w，公房社区

朝阳：500-600w，环线靠里的纯商品房社区，400-500w五环外的楼龄新一些的经适房或自住商品房

丰台：400-500w，2000年左右的商品房社区或公房社区或楼龄新一些的经适房社区

所以如果预算是400-500w，想离市中心近一些，环线靠里一些的话，这个预算比较适合买丰台。

其实丰台的踩盘也是写了很多了，而且说过很多次，丰台可以买的板块不多，整个丰台主要是丽泽和丰台科技园两个产业地，主要是考虑这两个产业地的辐射，还有就是西城海淀的外溢。

丰台比较好的板块有：丽泽、西局、草桥、首经贸、丰台科技园、角门、马家堡、公益西桥等，要不就是城市界面、居住环境不错，要不就是环线位置比较好或者交通比较便利，要不就是靠近产业或者享受西海外溢。

那针对400-500w左右总预算的刚需小伙伴，我们就来重点说一下，楼龄新一些、板块好一些、离地铁近一些，预算范围内两居室可以买的小区。

草桥板块：

草桥欣园三区是1998-2002年建成的，均价为6.9w左右。大部分是公房，户型方正，采光通风好。小区规模较大，密度低，户型涵盖了一居室到四居室，主力户型是南北两居室，面积大约62平-85平。14，19，20，23，24，25号楼是六层板楼后加装电梯，12，13，15，16，17，18，21号不带电梯。

小区有个大花园，绿化很好，树木高大。小区内还有一个幼儿园，小区管理比较严格，有门禁，环境干净。交通便利，距离草桥地铁站1.0km。

下面这种典型的南北小两居，65平，报价483w

草桥欣园四区是2003-2004年建成的，均价为6.8w左右。欣园四区有5栋板楼，总高12到18层。主力户型是南北通透的两居室和南向一居室，一居室占30%，两居室40%，小区的户型总面积小，总价低，适合刚需人群。小区绿化很好，公共卫生也很好，封闭式管理小区，挺棒的。距离草桥地铁站400m，出行非常便捷。周边商业配套成熟，生活、购物非常方便。美中不足的是板楼带一个连廊，从而导致背面靠近连廊的北向有一定遮挡（电梯停在两层中间，下面的一层遮挡更明显一些）。

像下面这个86.4平的两居室，中间楼层，2007年的楼龄，报价是540w,目前看，一些不太好的楼层的，面积小几平的南北两居成交价能到500w以内。

南珠院，均价为5.6w/平，一共5栋塔楼，1120户，2号楼是03年，8号楼是02年，3号楼是00年，5号楼和6号楼是98年建成的。基本是2梯10户，一居、两居、三居都有。368,300等公交站就在小区周围，很便利，距离草桥地铁站远一些，步行1.1km左右，距离角门西地铁站1.3km。周边生活、购物等也很便捷。

400w以内可以买一个70平左右的两居，500w以内能买个100平左右的三居。下面这个75.6平的两居室，报价398w，楼层低一些。

首经贸板块：

三环新城有4、6、7、8号院，05-06年建成，一类经适房社区，有的已经交易过转成商品房了，价格就贵一点，交税不交税的差别而已，背着抱着一边沉

4号院只有2栋楼，总高6层带电梯，都是比较大的户型，90平以上的2-3居，750w起步，自采暖，离地铁房山线800多米，10号线首经贸站1.3km，环境还可以，4号院比较贵一些，现在最小户型的93平两居室成交价在605w左右

6号院也是自采暖，12栋楼，1961户，比4号院便宜，均价6.2w左右，1-3居都有，1居60多平，450w左右，环境还可以，绿化也可以，楼层高22层，密度比较大，离地铁丰台站1.1km左右。6号院里有一个北京教育学院丰台分院附属学校，幼儿园、小学、初中都有。三环新城的物业也在6号院里，门禁最好用。

8号院有13栋楼，2498户，总高22层，人口密度也很大，绿化和环境也不错，均价6.1w左右，1-4居都有，也是自采暖，小区里有个幼儿园-丰台第六幼儿园，比6号院的优势在于离地铁站更近，700多m7号院之所以放在最后说，也是因为它有个bug，临铁路，跟优筑、理想家离得很近，他们都比较受铁路影响。此外，7号院密度也比较大，11栋楼，4062户，楼高29层，这些因素使得7号院的均价便宜不少，5.9w左右。里面也是有个幼儿园叫丰台第五幼儿园。

刚需可以重点关注6号-8号院，7号院有一些正规两居室是可以在400-500w之间的，但是要注意铁路的影响，6号和8号院有一些一改二的两居室，比如下面这个67平的一居室，商品房，报价475w，低楼层。

万年花城是首经贸板块标志性楼盘，纯商品房社区，分5期，1-4期分别是05、05-08、05-08、05-10年建成，均价差不多，5期10年建成，楼龄比较新，环境也更好些，单价比1-4期贵1w多。1-4期离地铁站都比较近，200-600m左右，5期远一些，800m左右万年花城是北京万年基业集团开发建设的，小区环境很不错，活动区域也比较多，楼间距也挺大的，绿化和品质什么的都没有问题，容积率也不算很高，2.2-2.5左右，2梯4/6户，物业管理也不错，毕竟商品房社区，当然每期之间也有一些差异。有地下车库，但是地上也有车，算不上完全的人车分流，而且地上车位也比较紧张。一期只有3栋楼，均价7.3w左右，1-3居都有，层高16层，90-120平米的户型是主力，占80%了，56平米一居410w左右，90平米的2居得700多万了。但是这个一期有个bug，就是离地铁站太近了，1、2号楼低楼层有震感，这个地方注意下。所有离地铁非常近的小区，都可能有这个问题

万年花城大概率500w以内可以买到的是一改二的小两居，比如下面这个，65平的一居室，中间楼层/14层，报价478w

丽泽板块：

丰益花园西区是2000-2005建成的，楼龄比较新，均价在6.6w左右，小区有3栋塔楼，8栋板楼（9-12层，带外挂楼梯走廊的形式，建议选择3、5、7层），共1800多户，小区品质还可以，主力户型在80平左右。自采暖。小区车位还算充足，地上车位150元，地下车位350元（地下车位少），物业管理费1.1元/月/平方，物业管理比较好，有门禁，院内干净，小区内有花园，绿化不错，楼道里也干净卫生。周围生活超市很多，够便捷。距离10号线泥洼地铁站900m。益花园西区对应小学丰台一小丰益校区，直升初中是丰台二中。丰台一小丰益校区就在小区门口，小区院内还有一个幼儿园，12中也在附近。丰益花园东区在西区的对面，楼龄新2年左右，单价高一点点，东区比西区大一些，其他差不太多。

下面这个76.3平的两居室，高楼层/共25层，报价485w

望园东里是1998-2012建成的，大部分楼龄比较新，均价在6万左右，小区分一、二、三共计3个区共计23栋楼。主力户型在二居和三居。小区车位不太充足，物业管理费2元左右/月/平方，小区物业管理比较好，绿化也不错，楼道里也干净卫生，三区中心有一个小花园，适合健身遛娃。距离14/9号线七里庄地铁站600m。

下面这个83.4平的两居室，中间楼层/24层，报价485w

角门、马家堡、公益西桥板块：

瑞丽江畔

瑞丽江畔是2005-2006建成的，楼龄新，均价在6万3左右，小区有5栋塔楼，小区品质不错。主力户型在90平左右。小区车位充足，地上车位150元，地下车位325元，物业管理费1.68元/月/平方，小区物业管理好，刷卡出入，院内也比较干净，小区内有花园、水系，健身器材，绿化也不错，楼道里也比较卫生。周边超市较多，生活购物等非常方便。距离4号线公益西桥地铁站900m，距离4号线/10号线角门西地铁站300m。瑞丽江畔对应的小学是赵登禹学校。

下面这个69平的小两居，高楼层/共21层，报价425w

富卓苑

富卓苑是2002建成的，均价在5.9w左右，小区独自一个院，有13栋楼，两栋塔楼，11栋板楼（板楼无电梯），共2100多户，是一个偏欧式建筑风格的小区。板楼自采暖，塔楼集中供暖。车位充足，管理好，刷卡出入。院内干净卫生，绿化也不错，东西侧两个休闲广场。富卓苑南面紧邻华联，北侧有底商，生活购物非常便利。距离4号线公益西桥地铁站不到600m。对应的小学是丰台西马金润小学。

下面这个板楼南北通透小两居，69.6平，中间楼层/共6层，报价439w

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