发现没，天津的“地铁房”没那么吃香了。

在买房的考虑要素中，大家对于地铁似乎已经不兴奋了。

这要搁七八年前，绝对是贼吸引人的卖点啊。

当年，房企会因地铁而all in。

2016年，万科楼面价22860元/平米摘得杨武庄地块，就因为有地铁3号线。

2016年，隆基泰和楼面价24557元/平米摘得建昌道地块，也因为紧邻地铁5号线……

很多房企，为了地铁“前赴后继”。

张家窝怎么起势的？缘于地铁3号线。

中北镇怎么兴盛的？缘于地铁2号线。

铁东北路怎么爆发的？缘于地铁5号线……

当年，买房人也会因地铁而“疯狂”。

在认知中，“通地铁”是巨大的红利，会体现在房价上，预期很高。

所以——

即便地铁通到南站，去张家窝还需要接驳，也不妨碍买房。

即便地铁通到曹庄，回中北大道也需要接驳，还是“高度认可”。

“地铁站远点也没事儿，有就是好事儿……”

那时候，地铁房是要被捧上神坛的。

通地铁的房子，就能比没通地铁的贵。

现在呢？

对地铁的热衷逐渐崩塌，地铁房不值钱了。

地铁5号线终点站旁的水岸华府，从1万5，降到7800。

就算没有地铁，它也是北辰最便宜的房子。

铁东北路，地铁通车了，融创臻园反而从2万跌到1万。

津滨大道，地铁4号线和10号线都通车了，二手房价还是下探。

金隅悦城小高层成交价才1万3。

金钟板块，新房启动时就有地铁6号线，但无济于事。

直到落地了小外九年一贯制，才缓上来。

国展西的地铁1号线也开通了，大华的洋房却开出1万5的价格了……

地铁房的“王冠掉了”，跌下神坛。

门槛价格越来越低，70多万就能买到，已经与地铁“无关”了。

板块通了地铁，跌幅也低于平均值。

买房人的关注点，转移到九年一贯制学校。

在“学铁商”中，学校的权重越来越大，地铁的权重越来越小。

不管怎么说，地铁对于板块肯定有价值，业主出行也的确能受益。

怎么就不吃香了呢？

几个原因：

❶ 主城边缘，总价段下行。

环城价格战，买房门槛一降再降。

以前200万买南站，现在200万都能买市区了。

贴着市区边儿，出现一堆150万的房子。

桂语映月、时代之城、龙曜城……

不需要走那么远去边缘买房。

很多板块即便有地铁，“抢人”优势也不大。

地铁的价值，沦为沉默成本。

❷ 外来人口减少。

天津这几年人口吸引力不足，新天津人减少。

而且，外地人来天津主要冲着教育，环城没有教育优势。

同样100多万的预算，大多数会进市区买学区房。

地铁的价值，几乎不再考虑范围内。

❸ 新能源汽车普及化

新能源汽车，改变了很多家庭的出行方式，不再单纯依赖地铁。

便宜的5、6万就能买一辆，使用成本也低，还不限号。

以前要说一家两辆车，工薪阶层很难承受，现在完全没问题。

所以，地铁对出行的价值，也在衰减。

❹ 楼市下行，利好被吞噬。

牛市，丁点儿小利好都能体现在房价上。

别说地铁了，哪怕说建个大公园，都能吸引一批买房人。

熊市，就像黑洞，啥利好都体现不出来。

就算通八条地铁，该嫌弃还是被嫌弃。

地铁房“不值钱”，影响的不仅是房价。

远期规划的地铁，将面临建设动力不足。

地铁的建设成本非常高，平均每公里需要7亿，相当烧钱。

运营成本也不低，人工、水电等，每个站点都消耗巨大。

但怎么平衡资金呢？

靠卖票吗？必然算不过来账。

地铁的运营成本，大致是售票收入的3-4倍。

绝大多数城市地铁都难以做到自负盈亏，要么依靠财政补贴，要么靠开发沿线土地。

天津地铁每年需要政府补助31.4亿，压力很大。

因为地铁房“不值钱”了，所以导致沿线土地很难出让。

比如国展平衡地，一直没启动。

如果收不到土地出让金，覆盖不了成本，那就很难支持地铁建设。

恐怕，在建的这批地铁完工后，规划中的地铁将面临建设动力不足的局面。

对于还在规划中的地铁线，预期不要太高了。

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