房地产税，这一备受瞩目的议题，其任何微小的变动都能触动公众的敏感神经。毕竟，它的出台与每个人的经济利益息息相关，自然引发了各种不同的声音。尚未购房的人们期盼着房地产税能够助力房价的调控，而拥有多套房的业主则忧虑着这一税收会增加他们的持有成本。

事实上，房地产税并非新鲜事物。早在2011年，上海和重庆两市便率先开展了试点工作。然而，在相当长的一段时间里，关于房地产税的权威消息并不多见，使其显得有些神秘。然而，自2017年起，关于房地产税即将出台的消息逐渐增多。先是国家明确了立法先行、充分授权、分步推进的征收原则，随后又将其列入了五年立法规划。这一系列动向让业内人士普遍认为，房地产税的实施已经渐行渐渐近。

关于房地产税的征收方式，现已成为公众热议的焦点。是按面积征收还是按套数征收？是否设立免征范围？这些问题在业内持续引发争论。例如，SOHO中国董事长潘石屹主张按套数征税，并强调首套和第二套房子不应征税，而应重点针对拥有三套及以上房产的人。而财政部财政科学研究所税收政策研究室主任张学诞则建议按面积征收，并提出国家应统一制定人均免税面积的标准，范围在40-60平米之间。

在最近的第九届中国价值地产年会上，中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏也提出了自己的见解，并提出了一个“三步走”的征收方案。具体而言，第一步是对所有城镇住房征收房产税，考虑到首套房认定的复杂性。第二步是以身份证为依据，允许每个人退税一套，实现“见房就征，见证就退”的原则，范围涵盖商改房、安置房等。第三步则是从小产权房开始征收房产税。这一方案乍看之下似乎意味着所有房子都将被征税，但仔细思考，其实颇具合理性。

笔者认为，关于房地产税的征收方案，每一步都有其深意和考量。对于第一步，若首套房免征，则可能导致假离婚现象增多，削弱税收的调节功能。而在第二步中，由于我国已建立不动产登记制度，可以清晰了解个人名下房产情况，因此退税一套后，多余房产将面临征税，这有助于确保税收的公平性。至于第三步，小产权房虽不受法律保护，但征收房产税或意味着其转正的可能性增加，这对小产权房市场无疑是一大利好。孟晓苏作为业内资深人士，其观点颇具分量，值得参考。

总体来看，无论是按面积、套数还是退税一套的方式征收房地产税，其核心都在于设定合理的免征范围，以保障首套刚需购房者的利益。这一点在业内已达成共识，虽然具体政策尚未出台，但主流观点已渐趋一致。

笔者认为，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，房地产税立法工作已迈出实质性步伐。据中国法学会财税法学研究会顾问、全国人大预算工委法案室原主任俞光远透露，房地产税立法小组已于2018年成立，目前正在各地深入调研，为立法工作打下坚实基础。鉴于房地产税已被纳入五年立法规划，预计调研结束后，被提请审议的可能性将逐渐增大。

对此，业内专家也给出了不同预测。恒大经济研究院院长任泽平认为，立法先行是征收的前提，预计2020年立法工作将取得初步成效。而中泰证券首席经济学家李迅雷则持谨慎态度，认为两三年内推出的可能性不大，但五年之内仍有望实现。

在笔者看来，无论是三年后还是五年后，目前都仅是预测。然而，有两点已基本明确：首先，房地产税征收不会仓促行事，而是一个逐步推进的过程；其次，房地产税出台已成为大势所趋，喊了许久的“狼来了”，这次或许真的不再遥远。

首先，对多套房拥有者来说，尤其是炒房囤房客，房地产税就如同一把悬在头顶上的利刃，虽然还没有出台，但心理震慑力早已形成。如今，楼市调控持续收紧，房价只涨不跌的阶段过去了，如果未来房价不上涨或者涨幅放缓，最终只会白白增加持有成本。一旦房地产税出台，对多套房拥有者无疑是雪上加霜。因此，笔者认为，随着楼市回归理性，长期持有过多房产，已经慢慢变得不明智，特别是对于房价过度透支的三四五线城市来说，楼市调控就如同“温水煮青蛙”，是时候适度减持过多的房产了。

其次，作为房地产长效机制的重要组成部分，房地产税出台是板上钉钉，而未来房地产税替代土地财政也是大势所趋。一方面，可供开发利用的土地资源本身就是有限的，用于住宅建设的就更少了，而且土地财政并不是长久之计，所以土地财政正慢慢走到瓶颈期。另一方面，我国住房总量基本够了，但住房资源分布不均，所以需要通过房地产税把多余的空置的房产推向市场。同时，伴随大拆大建时代远去，房地产市场已经开始从增量市场向存量市场过渡，未来持有环节的税收也将逐步替代土地出让金。

第三，房地产税出台给房价带来的影响，是大家最关心的话题，也是专家争议的焦点。潘石屹曾表示，房地产税一出台，房价一定会下降。相反，社科院财政研究室主任杨志勇则比较直白，房地产税不会让房价下降。在笔者看来，如果单纯依靠房地产税，短期内一定会影响大家的房价预期，但如果长期来看作用有限，大概率只会对高房价起到平抑作用。不过，如果与限售等政策相结合来发挥“组合拳”的效果，或将对房价产生明显下拉作用，房价再想抬头就难了。

总而言之，房地产税威力到底如何，最终还需要市场来检验。不过，可以明确的是，作为长效机制的重要组成部分，房地产税一定会对楼市平稳起到促进作用。试想，一旦房地产税出台，持有过多房产就要面临物业费、按揭利息、房地产税、交易税费等大量持有成本，所以炒房客和多套房拥有者承受的压力无疑是最大的，再叠加房价长期保持平稳，这基本意味着买房只赚不亏的阶段过去了。其实，笔者认为，退一步来说，与其担心房地产税可能会增加自身持有成本，不如踏踏实实回归居住的本质需求，放弃投机囤房的幻想。