《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百七十五条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

本条是关于车位、车库归属问题的规定。

《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第五条：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。第六条：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。

《民法典》将《物权法》第七十四条一分为二，后两款规定在本条中，第一款单独规定为第二百七十六条。

《物权法(草案)》第七十六条曾规定，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。有学者认为这一规定采用了约定的方式来确定车库的归属，约定方式是解决车库归属的最佳方案。尽管此条前半句规定了约定优先的原则，但后半句明显承认了建设单位对车库的所有权证明，能排除业主的共有权。这对于保护业主的利益极为不利。

《物权法》第七十四条延续了《物权法(草案)》第七十六条的约定优先原则，删除了开发商不能够证明权属归业主所有的兜底性规定，实际上为开发商保留了约定不明的所有权。当事人显然包括开发商和业主以外的第三人，这进一步增强了开发商在规划车库处分上的决定权。即使通过《物权法》第七十四条第一款的“首先满足业主的需要”的限制也难以遏制开发商通过车库商业开发牟利的冲动。第二款增设了对于业主共有道路和其他场地车位归业主共有的规定，从用词来看，此处的车位应仅指地上车位，而不包括地下车库。

这样一来，《物权法》第七十四条就将车库和车位划分为规划的车库和车位，以及占用业主共有道路及场所的共有车位两类，实际上将地下、地上规划的车库和车位所有权的处置权交给了开发商。因为不论通过出售、附赠还是出租等方式，其所依附的房屋销售合同多为格式文本，业主很难就车库、车位的归属与开发商进行平等协商，更难以签订单独的补充协议来决定车库的权属。

共有的道路和其他场所的车位(而非车库)显然不在规划之列，仅因为业主共有这些部分场地的建设用地使用权，其上的车位才属于业主共有。可见，在规划车库、车位的归属问题上，本条并没有遵循建筑物区分所有权中业主共有部分的一般原则，而是采取了双重标准。如此会导致按照规划设计，计入销售成本或公摊面积的车库，业主也难以据此主张共有权或专有权。可以说，实践中，车库纠纷、车位纠纷层出不穷的根本原因，正是《物权法》第七十四条第二款将规划中的车库、车位所有权或所有权分配的决定权实质地赋予给开发商所致。

2005年10月19日，全国人大法律委员会关于《中华人民共和国物权法（草案）》修改情况的汇报（一）草案三次审议稿第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外”。“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

有的提出，绿地、道路、物业管理用房的归属有所不同，合在一起规定不够清楚，建议分别规定。有的认为，业主在买房时处于弱势，以约定来确认车库的归属，对业主不利。有的认为，车库作为建筑物的附属设施，原则上应归业主所有。有的认为，在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少，归业主共有也很难经营。

法律委员会研究认为：1.对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。2.从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。3.从近几年售房的实际情况看，有的车库是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。因此，法律委员会建议将这一条修改为：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有”。“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

本条于第一款和第二款分别规定了约定停车位和法定停车位，内容与《物权法》第七十四条第二款和第三款完全一致。在事实上，《民法典》延续了《物权法》第七十四条的做法。然而，第一款中约定停车位的规定并没有对约定停车位的法律属性、权属、登记等问题进行明确规定。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”也仅规定，《物权法》第七十四条第三款的车位不属于规划车位的停车位。除此之外，对于法律、学说和实践中争议都极大的约定停车位未予进一步明确。

实践中，开发商对约定停车位只租不售，或天价出售，或向业主之外的第三人出售，或改变其他物业共有部分或人防工程为停车位的情况屡见不鲜，各地关于停车位的规定也不一而足。究竟如何在建设用地使用权不能登记的情况下，解决国有土地使用权之上的营利性附属设施的权属和流转问题，这一控制权是应当始终保留在开发商及其继任的物业服务企业手中，还是应由业主通过自治性的管理规约的方式进行管理，创设债权性的专有使用权?

随着城市化进程的发展和国民经济水平的提高，私人汽车普及率逐年上升，原有车位数量不足的问题日益突出，车位、车库所具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。因此，在建筑物区分所有权领域，车位、车库的性质和权属问题十分重要，涉及全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则。

对车位、车库的所有权归属问题，认识并不统一。有的观点认为应当归全体业主共有，有的认为应当归开发商所有，有的认为应当由当事人自行协商确定。

立法机关认为，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作。属于业主共有的财产，应当是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产。建筑区划内的车位、车库问题涉及业主的基本权利，实践中其归属问题的判断非常复杂，此类纷繁复杂的情况，如果采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决，有可能引发新的不公，激化社会矛盾。

基于实际国情，以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点，即当事人双方通过合同方式约定车位、车库的归属更为合适。因此，本条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时，对不少小区车位、车库严重不足而占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题，本条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

允许当事人对车位、车库的归属问题进行约定的好处在于：

第一，有利于发挥和体现私法自治原则。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖替当事人进行选择。本条体现了私法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。

第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。

第三，有利于对车位、车库有效利用和管理。多年来，我国过快的经济发展速度及对于车位、车库建设的忽略，造成了目前城市车位紧张、停车难的问题非常突出。因此，加强对车位、车库的利用管理，采用市场机制来鼓励开发商为业主提供必要的合理的车位、车库，对于缓解目前的紧张局面有着积极意义。而若将车位、车库一刀切式地全部规定为业主共有财产，则一方面公平划分的标准难于确定且共同管理所需的协调与效率亦难于保证，另一方面开发商缺乏投资热情，车位、车库问题会日趋紧张，最终损害的还是业主的利益。

（未完待续）