由于元旦过完家里有些事情，所以一直没更新，先说声抱歉。后面应该没什么大事了，我们接着来聊哈，不会突然失踪的。

那么元旦其实也没有闲着，还是去看房了。毕竟当前经济、资本市场和房地产的症结都在房子上，不去看房怎么能了解一手资料呢？所以于公于私，保持一定的看房频率总是有需要的。元旦花了2个小时看了一下三套改善型的需求，虽然都是改善型，但整体上感觉房源质量的参差还是比较明显的。不过这也不是什么大事，北京楼盘之间差异化很大也不是什么秘密。

当然，还有两个感受今天拿来分享一下。

第一个是关于北京的整体市场。对于北京二手房市场来说，大部分时候可以认为是有效的市场，但由于部分的买家或者业主“不怎么喜欢按经济规律”办事，所以在房价并不是非常火热的时候，其实市场上大家都比较理性，也有足够的思考空间，因此有效供给和有效需求都不是很大。

这里面就包括我这种随便来看看的无效需求，和一些挂牌价高的离谱的无效供给，以及出于某些原因挂牌了但其实不能交易的无效供给。至于为什么挂牌了不能交易，那理由绝对是千奇百怪。总之，家家有本难念的经，各家有自家的难处谁都能理解嘛。

第二个关于换房的链条这件事情。其实现在这些反而是市场交易的主力，那么这有一个很重要的问题绕不开——如何先卖掉原来的房子。

一方面是因为卖了再买按照现在的政策才能享受首套房和首套贷的优惠利率，另一个方面是如果先买了再卖，到时候卖房会很被动。但后面一个原因其实也不是最主要的，因为现在如果是改善性需求里先要卖房的一方，卖房还是比较困难的。毕竟过去的这么10来年里，北京一直秉承着“减量发展”的理念，人都是不断往外迁移的，户口政策也从2015年开始收紧。当然，现在北京新毕业的大学生，就算是找到能落户的工作，有没有心思买房更是另说，没户口的大学生对买房的兴趣更低。

不过这事我问了中介，有没有小一居或者小两居卖的比较快的。答案是有——只要价格足够便宜，还是能成交的。毕竟是北京，需求不能说是完全没有，还是有人想要买房子的，不像某些新一线的郊区盘，看房的人都非常少。

所以事情就比较简单了，如果着急成交，挂的价格足够低。等这套成交了，其他同小区的房子就要以这一套的价格作为新的参考价。这就意味着挂牌价只要不是太离谱，降价以求先离场的未必会亏多少。而且卖一套就少一套的需求，大致也是如此。

所以，这也不失为一种选择吧。