当前，我国的房地产市场自四月起就持续低迷。

以二手房市场为例，《易居研究院》的数据显示，截至六月底，成都和重庆的二手房挂牌数量超过了20万套，位居全国前两位，而上海也记录了18万套的挂牌数量。

然而，房屋的销售却相当困难，北京的二手房成交量持续下降，六月的成交量仅为1.1万套，仅为三月份的一半。

这明显向我们传达了一个信息：我国的二手房市场已经是供过于求，且越来越难以销售。

在这样的市场环境下，许多人开始感到不安：

近两年出售房产，究竟是明智之举，还是愚蠢之举呢？

让我们听听专家怎么分析！

很多人对此感到困惑，不知如何是好。关键在于清晰地理解以下四个方面：

你最初购房的目的

回顾2018年，当时已有超过半数的家庭拥有至少两套房产，而现在的情况只会更加普遍。虽然表面上看，这些家庭好像都在炒房，但事实并非全然如此，有些人确实是为了投资赚钱。

其他人则是普通市民，仅仅是为了将来换房做准备。

由于最初购房的目的不同，当近两年房价持续走低时，是否需要卖房，这两者之间存在直接的关联。

对于炒房者而言，他们的赚钱策略是低买高卖，但一旦房价停止上涨，他们肯定会选择卖掉房产，因为每延迟一天都可能会造成损失。但如果你最初购房仅仅是为了未来的置换需求，那么房价的涨跌对你并无太大影响，你无需纠结于是否出售。

这一点至关重要，切勿盲目跟风，这是房地产市场的一大忌讳。

房产的地理位置和价值

你是否注意到，在购房时存在一个明显的现象：很多购房者不清楚如何选择房子，只能依赖中介或置业顾问的建议。

换言之，一个房子的地理位置优劣，购房者往往不甚了解，信息来源也相对单一。是否聪明或愚蠢，很大程度上取决于房子所在的地段价值，而这个价值由人口流动决定。

这是购房的核心考虑，反之同样适用于卖房。

首先需要了解自己房子所在的城市区域有多少潜在“流量”，即潜在买家的数量。如果潜在买家众多，此时出售房产可能相对不智，因为目前房价较低，可以选择等待。但如果潜在买家少，那么建议尽早出售。

要知道，城市内的人口也在不断地从远郊和乡镇流向中心区域，一旦人口支持不足，卖房将变得更加困难。

所在地区的新房供应情况

这一点常常被忽视，表面上看，新房和二手房似乎没有直接竞争关系，但实际上这两者关系紧密。

简单来说，二手房的优势在于不会出现烂尾现象且价格相对较低，但房龄是一个不可忽视的问题，而新房则恰恰相反。正因如此，在选择房屋时，大多数人还是会优先选择新房。

无疑，这会直接影响二手房的成交量。因此，关注所在地区新房的数量变得非常重要，这也可以间接反映出该地区是处于发展阶段还是已经趋于成熟。

如果该区已经比较成熟，那么可以考虑等待，因为完善的配套设施可能会在短期内吸引大量人口。如果是发展中的区域，可能需要五到二十年才能完全成熟。

显然，这样长的时间等待对大多数人来说是不现实的，因此早卖为佳。

持有房产的成本

对于卖房这一行动，我的观点一直是稳定应对各种变化。但这里有一个前提，即持有房产的成本必须低。简单的原因是，在2019年左右，我国的房贷利率几乎达到顶峰，首套房的利率为5.88%，二套房为6.125%。

即使你只贷款50万元，按照30年的还款期限，每年的房贷成本就高达3.5万元。显然，那时买房无疑是站在了成本高点。

相反，如果你是在五年前或十年前购房，那时的持有成本相对较低，随后房价的上涨已经远远超过了你的成本，这时候购房就是赚钱的。

因此，计算持有成本是判断是否应尽快卖房的一个重要因素。

暂时不考虑通货膨胀、折旧、物价等因素，只考虑房贷成本，以年为单位进行计算，然后比较当前市场价格与购买时的价格，这样的差异能支持几年，从而间接决定是否应尽快出售房产。

随着近两年房价走势的放缓，是否出售房产，智与愚，应结合自身具体情况决定。

切勿盲目跟风，尤其是在看到身边人出售房产时，不要被压力所迫。一旦决策失误，可能会连续错失良机。

建议从以上四个方面进行考量，听完这些建议，是否有所启发，甚至顿时明白了许多？

对此，您怎么看呢？