前一段时间我说杭州急需新政，不然要亡。但是很多人冷嘲热讽，都拼社保呢要什么新政，几千人登记要什么新政……

10%多的售罄盘

10%多项目去化率在60%+（续销售罄）

70%左右项目去化率在30%左右

杭州新房市场开盘去化情况大致可以用上面几个数字说明。一平均，杭州新房去化率大概在50%左右，50%左右往往代表着还OK。

但是，我们仔细去看这个去化率则就会理解这次的楼市政策的精准调控。

70%的项目只有30%的去化率，意味着市场上大部分项目的价格和市场客户期待的价格并不匹配。

那么这些项目要么选择降价，让够不到的客户变得够得着；要么增加高购买力客户来接盘。

如果选择降价，那意味着土地价格也要降，不然土地就卖不出去。

事实上上次杭州土拍已经出现了0溢价、取消挂牌的情况，建发好像成了杭州托底王，不知道的还以为建发是杭州城投呢。

土地为什么卖不出去，为什么零溢价，本质上还不是因为地价太高么。要不你搞个0地价起拍吧，看看会不会流拍。

所以政府本质上不想降地价，那要卖出去地则必须要项目卖的出去，只有项目卖的出去开发商才会持续拿地。

所以决策也就非常简单了，就是我上面说的另外一个点，增加高购买力客户。

取消限购政策于是呼之欲出。让全世界的人都来大杭州看看，顺便买套房。

只取消限购吸引更多的人来还不够，毕竟全中国也就几个城市不限购了，对于一个客户来说它选择太多了。

所以政策还要激活现在场子里的地缘性客户的积极性，于是才有挂牌以后就算首套的政策，推一把有点购房心思但是又犹豫的客户。

其实这点政策非常重要，本质上降息等于降价，不过这个降的是银行的钱。

银行肯定配合。

一方面之前加息加的也是银行的利润。

另一方面即使首套3.75%来计算，对于银行来说也只是少赚一点。

如果房子卖起来，贷款多起来，利润总额只会更多，毕竟房贷是最好的贷款。

想一下辛辛苦苦放的经营贷款、信用贷还没有这么高的利率呢。

所以这也是为什么只要房地产好，银行股必然好的原因所在。

对于目前的中国来说房产和金融高度捆绑。

很多人会问，市场真像你说的这么差，那为什么不取消限价，让市场归市场。

试想一下，100%售罄对谁有利？

100%售罄可以增加市场热度，可以使区域内的土地更容易出让。再结合政策所说要优化土地出让，是不是就看懂了？

热度高的地方多出地。

对于政府来说能持续稳定的出地才是最佳政策，而限价做到了这一点，所以为什么要取消呢？

反而是卖不出去的地方取消了限价，因为限价已经不能起到持续稳定的出地使命，那么就交给市场看看，市场能不能找到新的平衡点，然后形成持续稳定的出地。

新政中优化土地供应也告诉开发商，不好卖的地方我们会少出地，你拿了地以后很可能是独家生意，从而让有钱的开发商敢于拿地。

所以为什么放开限购，为什么不取消限价，你看懂了吗？

那么新政对于杭州楼市后续会有什么样的影响呢。

首先政策难以逆转趋势。

房地产不是股市，有库存。

有库存就意味着不会V，所以才会出现上涨的时候政策压得太死，下跌的时候又松的太多。

其次政策肯定会促进成交。

毕竟池子变大了，客户多了，变向降价了，那必然会促进成交。

但是成交也不会发生翻天覆地的变化，因为现在在杭州买房不是肉眼可见的投资赚钱机会，那为什么要买呢？

所以对应出现的问题是红盘会变得更难买，或者拼社保成常态，因为那是肉眼可见的赚钱机会。但是参与了几次以后会发现自己是个炮灰，因为外地人哪有社保啊。

PS我观察了一下，新政第一天二手房新增挂牌居然没增加多少。

新政之前每日新增挂牌大约是300-500套。

昨天新政第一天新政挂牌高了很多，但是还是远低于我的预期，也就是800套左右。

是不是意味着原来池子的人房子大部分处在挂牌状态呢？否则不是应该把房子挂出去变成首套利率吗？

这个数据还需要持续观察。新政挂牌是25.29W，昨天一天以后数据是25.37W。