最近值得关注的政策消息，是新一轮的降首付、降利率。

还有一个3000亿，抄底房企已建成未售出的房子。

这些政策，能不能扭转当前形势呢？我看了不少人的言论，大部分人说，不能引发上涨，但能稳住房价。

倒是那几个炒房大v的观点出奇一致，都说会涨。

有的祭出“合集大招”：

知乎网友则更多是对高杠杆的抵触心态：

实话讲，15%的首付，跟次级贷也没差了，意味着房价波动个15%，你就成大冤种了。

众所周知，在我国，银行对个人，拥有终生追债权，不像美国，首付跌没了，只要把房子扔给银行，就可以停止还贷，重新开始。

而我们是即便亏掉首付，赔掉房子，还得继续还款。

谁承担后果，谁就更加谨慎，从制度差异上讲，国外的金融机构，更有动机去审核房贷发放，也会对房价和居民收入的关系，有更加专业的审视。

而我们这的银行则要粗放得多，反正后果是你承担，你敢不还贷，他就黑你征信。

现代人的生活，很多都是联网的，征信关系着方方面面。

年纪大点的还好，生活方式相对固定，年轻人尤其要注意，一不小心掉坑里，以后的人生会艰难很多。

问题是，低首付，能不能让房价上涨？

我的观点是，既不能让房价上涨，也不能稳住房价，房价会继续下跌。

首先，很多人在之前的泡沫高潮期，早就用到了首付贷、民间借款，甚至是深房理那样的集资首付，还有各种开发商的套路，比如零首付，分期首付等，也是层出不穷。

所以敢高倍杠杆买房的头铁人士，早就在泡沫喧嚣的时候，被哄骗着上车了，还用得着等你降首付？

其次，大家不敢加杠杆，是因为对未来的收入没有确定预期，并不是因为首付门槛不够低。现在连公务员的收入都不稳定，谁还敢豪赌未来的现金流？

再次，低首付也不是什么有效大招，很多国家的首付只有5%，你看人家房价疯涨了么？

国外银行为啥认可这样的高杠杆资产呢？

一是因为他们房价相对稳定，波动较小；

二是因为他们租售比高，资金收益率稳定，就算房子卖不出去，拿在手里出租，也能收回相当于普通理财的收益。

但是咱们这可就不同了，大城市的年租金收益率，普遍不到1.5%，再算上折旧和管理成本，收益率就更低了。

银行肯定不要房子，想要你继续还3.5%的房贷。

银行都不要房子，却哄着你要……

所以低首付，并不是什么让利促销的手段，而是类似于美国08年次贷危机之前的，那些什么“诱导利率”——诱使低收入人群加杠杆买房。

这些人不买房还好，买房就成了引爆危机的导火线。

相对来说，降利率是个真正的利好，能够实打实地减少你的还贷压力。

但也是意料之中，我们早就在说，利率会降，而且还会继续降。

中介说的，“从没见过这么低的利率”，那是他们没见识。

降利率的大背景，是整个宏观环境的资金成本都在降。

因为赚钱的项目太少，对资金的需求变少，利率作为资金价格，必然要降。

房贷就得跟着降，否则在没合适投资项目的情况下，提前还房贷，就是最好的投资，这相当于挤兑银行。

更重要的是，因为信用紧缩，导致资产通缩，所以真实利率远大于名义利率的3.5%。

按照《抓住经济大周期的关键……》里的逻辑——真实利率为正，就说明不合适加杠杆！

只要信用紧缩的情况持续下去，利率一定还会再降。

日本在1990年房价泡沫高峰时，房贷利率最高达到了6%。

1995年就降到了0.5%：

现在差不多是0.3多一点：

但日本房价直到2005年才真正触底。

所以降利率，也不能起到刺激房价或稳定房价的作用。

从居民资产负债表的角度看，当年的日本，国民财富结构，远比现在的我们要健康。

他们经历过多轮“国民收入倍增计划”，也搞起了企业年功制，福利保障更好，所以他们的老百姓是比我们有钱的，即便如此，他们大幅降低利率，也只起到了延长房价下跌时间的作用，并不能真正扭转下跌趋势。

那么结论就是——我们的房价会降得更快，因为我国居民现在的收入现金流更恶劣。

我们现在的局面，用一句话就可以概括——底层没钱；中产一堆债；富人或存钱或跑路。

李迅雷说，我们有9.6亿人月收入在2000以内；

官方数据说，城市中产大约是4亿人；

富人数量，大家去看招行私行数据就行了：

私人银行客户，占总客户数的0.07%，人均拥有存款2818.38万。而占比97.75%的普通用户，人均拥有存款只有1.25万。

现在所有的经济现象，都是财富结构分化反馈出来的，比如消费分化，适配底层消费的，如pdd，业绩狂飙；适配中产消费，如钢琴，营业额斩半；但奢侈品却在涨价。

从消费形态上就可以发现，一个中产塌陷的M型社会，正在形成！

中产为什么塌陷？

债务陷阱呗，所以不要觉得高杠杆上车的机会在眼下是什么好事，好事还轮得到你？

房地产的问题，表面上看是信心问题，或者说预期问题，仿佛大家有信心，预期变好，就没问题。

但你想想看，2017年，大家预期是不是都很好？恒大就是那几年疯狂加杠杆，造首富的。

所以全部预期向好，是解决问题，还是制造问题？

那你觉得还是预期的问题吗？预期再好，能解决我们收入不足以还本付息的问题吗？

房地产问题的本质，是货币流动方向就有问题——它使债务流向普通人，使货币流向少数人。

为什么2015年的低首付+低利率+货币棚改，可以刺激房价，但现在不行？

就是因为当时居民负债率低，有扩张空间。

扩张负债就可以扩张需求，扩张需求则可以促进资金循环，提高收入，再进一步刺激需求。

而现在居民负债到头了，没法再增加负债，现金流被到期的债务利息吞噬，需求一再被压缩。

居民没钱消费，有钱人便缺乏投资动机，于是资金循环不动，钱印得再多也流不下来，不是在金融系统空转，就是流到了少数人的账户。

举个最简单的例子，假如鹅城要修一公园，然后一堆裙带围了上来，招标金额是10亿，分包8亿，转包6亿……

层层克扣之后，到达材料商和农民工手里的，恐怕2亿都不到。

当前的金融循环是有问题的，这个章程不改，印多少钱都没用，这叫流动性陷阱。

所以不要一看到“信贷宽松”、“财政宽松”就瞎嗨，必须要看到新的货币流动方式，楼市行情才能真正扭转。

现在的低首付，依然是在走路径依赖的老路，不光不能解决问题，反而会加剧问题。

要改变“使债务流向普通人，使货币流向少数人”的路径依赖，需要有个博弈过程，不能简单认为，最终肯定要通过zf举债，刺激通胀，于是现在就开始下注通胀。

它的第一阶段，一定是债务危机和财政危机。

因为必须要现实问题倒逼，对普通人让利的政策空间，才会真正打开。

这期间会加剧通缩，挺过这段时间之后，在各种势力的博弈框架下，最终推动货币流动变向，让钱和便利，流向年轻人和新市民，再由这些人带动消费，驱动通胀，贬值债务，恢复信用，启动新周期、新循环。

不要问我这个过程会持续多久，新周期什么时间到来，聪明人从来不赌概率，而只会根据自己看到的信号，待时而动。

如果一定要问现在是经济周期的什么位置？

我认为，是在衰退周期的前半段，依旧没过中间点。

这个判断基于两个逻辑：

1）债务危机并未落地。

2）新周期的信号还没出现，因为工薪阶层的收入状况仍在恶化。

ct债摆明着还不上，有明确的处置路径么？

没有的话，就还是个悬在头上的达摩克里斯。

地方财政有新的平衡办法么？

涨基础消费的话，只会挤压其他消费，导致其他地方的税源减少。

上世纪80年代，美国从滞胀危机里走出，诞生了著名的里根经济学，其中有一项重要举措，就是减税，缩减zf规模，让市场的归市场，他们管这叫新自由主义。

减税政策不光将美国带出了滞胀危机，还使他们在冷战中战胜了苏联，迎来了之后20多年的高增长低利率时代。

按摸着石头过河的心态讲，不管是罗斯福时代，大力扩建居民福利设施，还是里根时代的减税政策，其核心逻辑，都是积极修复居民的资产负债表，以减少居民生活成本，激活民间消费。

所以涨基础生活物资的价，跟低首付一样，只会加剧问题，并不会缓解问题。

也就是说，我们现在仍是在衰退期向危机期的过渡阶段，风险资产很容易暴雷，高杠杆的那些人很缺现金，资产抛售会持续不断地进行，通缩会自我强化……

以上，我们应该维持现金为王的判断。