起始资金120万，假设购买上海220万房产，首付120万，贷款100万(20年等额本金60万，商贷3.15，40万公积金2.85)，利息30.1万，税费+中介5.5万。持有成本：维修+物业费+可能的房产税≈15万，装修15万，额外支出：100+30.1+5.5+15+15=165.6万。

结果：一套房产假设同地段租房，月租金0.45万元(按3%年涨幅)，20年总租金144.9万，120万理财：按年化2%计算，20年后增值至178.3万。结果：178.3-144.9+165.6=199万。

注：实际上我个人的房租并没有这么高，但是考虑到要和同价值房产相比较，并且考虑到潜在的以后组建家庭的住房成本，也就是比较我现在买的一套两百多万的老破小，二十年之后还值不值两百万。

考虑到通胀和房产老化这两个因素，前提是地段要还可以，应该是还值得的。租售比是买房重要考虑因素，租售比2.5以上的考虑，所以我只看长宁和普陀中环内的。但有几个因素要考虑：

·1、公积金。如果不买房公积金也可以用租房等方式提取，但是比较麻烦，也可能后续会出台其他政策不让提取公积金，以及要注意如果结婚了公积金提取是否受影响。

·2、如果不买房钱能不能攒下来？

→1、我不懂投资理财，钱在我手里比较难保值。

→2、手头宽松的时候会不知不觉会花掉一些钱。

→3、生活安稳程度。买房后会有一种安定的心态，好处是会让人生活幸福感更高，坏处是冲动心态影响决策。

→4、下注一线城市，相当于一线城市的入门门票，以后人生发展可以将上海作为大本营。

→5、短期房产下跌的可能性。我不确定自己买的就是低点，如果继续下跌自己的承受能力最多是20-30万，也就是我是不愿意承担高风险。目前看短期内不会急跌了，但是后面是稳住还是阴跌我难以判断，可以等过了小阳春再观察观察。

→6、利率下调。房贷利率大概率进一步下调。

→7、还款方式。等额本金因为存在持有，时间不长就想转手的可能性，避免前几年付的都是利息。

·8、失业。以贷款100w为例，每个月房贷6500，收房租4500，自己还要还2000，属于打打工也能还得起，压力不会太大。

·9、房总价控制在多少还是要再想想180-250之间考虑。