新的《住宅项目规范》马上就要实施了，我看到这个规范第一反应是中国老龄化程度确实很深了。新的《住宅项目规范》没少考虑适老化需求，去年中国60岁以上人口首次突破3亿人，65岁以上人口占总人口比重高达15.6%，以后老龄化问题会更加严重。

考虑到新的《住宅项目规范》最早影响到之后几年建成的房子，这是在为更老的社会打提前量。所以《住宅项目规范》里有很多对老年人友好的规定，最明显的就是明确四层及以上住宅(或入户层距室外地面超9米)必须设置电梯，且每个单元至少一台电梯满足轮椅进出尺寸。

现在老楼加装电梯成了城市改造的重大争议点，老楼里的老人不少但高楼层没有电梯，老人爬楼梯出行不便，想装电梯又有可能破坏楼面结构，低楼层邻居也不答应，以后四层及以上都得装电梯了，电梯门还得方便轮椅进出，老年人出行方便多了。

每个住宅单元至少一个无障碍出入口，卧室、卫生间等室内的门宽度和房间宽度要方便轮椅进出和旋转移动，都是方便坐轮椅的老年人。毕竟老龄化可不仅仅是年龄的增长，还有一大批人沦为失能老人，坐轮椅的老人需要这些设施。

除了适老化设施，住宅其他方面也提出了更严格的要求，主体结构要求50年以上寿命，关键部件如防水、外窗保温要求25年以上耐用性，能让住宅有更长更安稳的生命周期。对隔音、采光、通风的要求提高了，绿地快递柜智能化系统等也进行了硬性要求。

最让人印象深刻的应该是层高提升为"不低于3米"，同时住宅总楼高最高也不能超过80米了，这就意味着现在市面上三十多层甚至五十多层的高层住宅在新规出台后不会再设计建造了，提前报批的除外。

对于中小开发商来说开发新楼盘变得无利可图，在房地产业不景气的存量竞争时代，有些地产项目的利润是以牺牲建筑质量为代价换来的。所以近年来我们能看到不少人吐槽新房质量下降，包括且不限于楼板薄、不隔音、装修不好、防水不到位、层高较低、动辄五十多层等情况。

但新规严格规定了建筑质量、让这些"偷质量"的小动作被禁止了。地产公司建房成本大增，即使是大地产公司拆迁再盖新楼也变得非常困难，之后的拆迁动作可能少很多，即使有给的补偿也会少了，等拆迁的老破小有可能烂在手里。

如今的总楼高高的住宅也会如此，尤其是较高楼层，在三十层以上岂止是南北通透，简直是冬天被大风吹成风洞冻得瑟瑟发抖。总楼高高的住宅以前说几十年后会因为拆迁成本极高而不会被拆迁变成贫民窟，现在来看有了更高质量的新建筑，这些住宅有可能卖不出去，不用等到几十年后了，现在就烂手里。

总的来说新规有利于提升住宅质量，但也会消灭一大批质量低的住宅供给。考虑到房地产人口红利期已过，住宅需求也下降，这也算供需的双向奔赴了。新楼质量较高也意味着过去总楼高高的住宅、质量差的住宅等拆迁的住宅容易砸在手里失去流动性，都是花钱为什么不买新的高质量住宅？