过去一直以来，房产业都流传一种说法——就算将来楼市出现调整，也只有三四线城市的房价，而像一线城市的核心地段的房价是“只涨不跌”。

然而从近几年的状况来看，很多人的逻辑已经被击碎，如今不仅仅是一二线城市郊区房价陷入下行，甚至核心区房价也未能幸免。

以上海为例，中心城区的部分二手房价已经从2021年最高时的10万多/平米，跌到现在6-7万/平米，跌幅超过了30%，更令人担忧的是，即使下跌幅度不小，但截至目前为止，很多依旧处于“有价无市”的状态之中。

面对这一次前所未有的调整趋势，有业内人士也开始担忧，因为随着下行趋势的加剧，购房需求锐减的大背景下，未来5年之后，这4类小区或将沦为“穷人区”，不仅价格下跌空间可能更大，转手也会越来越难，如今，很多懂行的人已经悄悄“脱手”，但一些人还蒙在鼓里。

01.

物业服务不好的小区

一个小区里物业的优劣，不仅严重影响到居住体验，对房价也有直接的影响。好的物业能让房产增值，而差的能，甚至能降低10%的单价。

而且一个小区的物业服务好不好，从以下几个方面就可以快速判断：

1、保安

小区门口的保安，其实就是一个小区的门面，完全能体现出小区的档次和精神风貌。如果物业舍不得花高工资，只是选择一些又矮又丑，邋邋遢遢，老少胖瘦都有的人做保安，可见这样的物业并不正规。

换个方式来想，如果一个物业舍不得为小区的精神风貌进行投入。其服务质量怎么可能好，没有好的服务质量，甚至可能导致业主们拒交物业费，最终就可能因此而形成一个恶性循环。

2、绿化

如果一个小区绿化杂草丛生，甚至物业根本就不雇人修剪锄草，这样的小区，物业甚至连最基础的责任义务也没尽到，试想在这样不尽职尽责的物业服务下，小区怎么可能住着舒服。

3、卫生

如果陷入垃圾堆遍处都是，而且垃圾几天都不清理运走，到了夏天苍蝇乱飞，臭气难闻。包括室外和楼内到处可见狗屎、烟头和废纸什么的。试想这样的卫生情况，不仅严重影响了美观，还给居民带来了不好的居住体验。

4、 小广告

试想如果一个小区楼道间到处贴满广告，到处都是花花绿绿的“牛皮癣”，这种视觉污染，在一个个现代化的社区中出现，简直是视觉污染，不仅住着令人糟心，安保也更令人担忧。

毕竟这也突出了小区安保管理不善，才让一些贴广告的有机可乘，试想，如果这样的安保让一个坏人有机可乘，后果就不堪设想。

所以，一个小区的物业不仅仅关乎到居住品质，更关乎到整个小区的居住安全。

02.

老旧高层小区

随着时间的推移，老旧高层小区的缺陷越来越明显：

1、公摊面积大。一般高层住的公摊都在25-30%，甚至有的更高，这也就意味着，高层住宅的得房率很低，这对于购房者来说非常吃亏的。不仅如此，公摊面积虽然没住上，但是入住以后，将来的物业费、取暖费还要按公摊面积算，所以说，这种亏是长期性的。

2、老旧高层小区拆迁难。高楼层住户数量众多，需要给予的拆迁安置费用巨大，这对于政府或拆迁方来说是一项巨大的负担。

3、老旧高层小区的居民出入都依赖于电梯，一旦电梯故障或维护，那就只能通过楼梯出行，非常不方便。尤其是高峰时期遇上电梯故障，住在高楼层的居民出行就更麻烦。

所以可以预见，这样的住宅买进来容易，将来卖出去就是个难题，尤其是人口出生率下降的趋势持续的情况下，这类住宅可能最终就只能烂在自己手里。

4、老旧高层住宅维护成本高。高层住宅在使用期间，需要面对大量的维修和装修问题，而这些问题的成本非常昂贵。例如，更换电梯、清洁石材干挂外墙等，需要耗费大量资金，而人工成本也是不可忽视的。试想一下，高层住宅经过几十年的使用，老化速度加快，设备故障和维护压力也逐渐增加，导致资产价值迅速下降。

5、高楼层旧改难。其实，高层住宅改造同样不易。由于户数多且需高空作业，改造成本高且困难。最重要的是随着时间推移，住房存量增加，高层住宅过剩问题将日益显著。无论是从房地产发展还是未来困境来看，高层住宅贬值是大势所趋。

03.

市中心的老破小

虽然如今各大城市已经开始对老旧小区进行旧改，但是对于房龄高、品质非常非常差的“老破小”小区，即使进行旧改工程，也不建议购买。主要是因为这种住宅买入之后，糟心事更多：

①丧失投资属性

老破小小区老化严重，户型布局也不符合当代设计，居住体验差是必然。而且，这种住宅本身的质量和品质问题，即使旧改，也仅仅是治标不治本，无法解决根本问题。

而且，这种住宅还有一个问题就是，年轻人嫌小区环境差，老年人嫌出行不方便，未来很少有人会选择这种房子，导致房子贬值并难以卖出。

②贷款难

老破小位于城市核心区，银行担心拆迁风险。如果银行放贷款给老房子，过几年可能就会拆迁，借款人不还钱，银行无法追回贷款，因为房子已经没有了价值，为规避这种风险，银行几乎不愿意给这种老房子贷款。

③质量问题凸显

老破小建于上世纪房改之前，房型设计缺乏人性化，而且各种设备都已经老化，甚至房子的结构都已经有不同程度的损坏，再加上原来的建造水平有限，相比现在的房子，质量也更差。比如隔音效果差，墙面地面存在裂缝和脱落现象，甚至厨房和厕所可能存在漏水渗水问题，这些都会给居民造成不方便。

04.

远郊的小区

不可否认，远郊的房子绿化好、居住环境也更安静，但是这种小区存在的弊端也不容忽视。

比如远离市区的远郊地区交通不便，上下班和生活都会带来很多不便。此外，缺乏完善的基础配套设施，如医疗、教育、商业等，也使得远郊房子的居住体验不佳，对购房需求造成影响。

而且，通常远郊的小区由于配套设备不齐全，房价更容易下跌。比如这一轮楼市调整，就是葱三四线开始向城市远郊蔓延，在开始轮到市中心的房价调整。所以，像这类偏远地区的房子，很多投资者都会选择尽早退出，否则将来很可能会烂在手里。

总之现在。不仅新房子市场库存堆积如山，销售难度不断加大，二手房市场也出现了严重的供大于求现象。

有消息透露，许多投资者正纷纷抛售劣质房产，转而瞄准中高端住宅市场。由此可见，随着购房观念的转变，越来越多的精明投资者正逐渐远离这些价值低估的房产。

图文来源于网络，如有侵权请联系小编删除