房地产新政以后，除了相关利益者的狂欢，被讨论最多的就是这个15%的首付。

我在之前的文章里也提到，用高杠杆去置换低杠杆，这本身就是一件非常滑稽的事情。

大家还记得国家是怎么化解城投债危机的吗？

发专项债，用低利率的债去置换城投高利率的债，相当于国家兜底了，当初说么说“谁的儿子谁抱走”，最终还抵不过舐犊之情。

你看看，同样是跟房地产相关的贷款，没有比较，大家都可以嘻嘻哈哈，现在比较来了，谁是亲儿子，谁是领养的，大家可看明白了？

不过话又要说回来，城投的杠杆已经加得快爆表了，这时候家长出面化债，也是可以理解的；

但居民杠杆率刚刚至今为止不过64%左右，还有36%的空间可以加，所以把城投和居民这两者放在一起比较，倒也不能说完全对等。

话说当年美国次贷危机的时候，居民杠杆率可超过了100%呢。

为啥美国可以把杠杆拉得这么高？

因为人家当时买房0首付，你只要是个人就能去买房，合同一签，银行直接放款。

银行放款以后还不算，银行还把这些贷款打包成金融产品，被称为CDS合同，然后再次对外融资，这样一来银行几乎没有出钱，这些资产包都给那些投资人给吃掉了。

而且这些CDS还不是转卖一次，很多投资人加了杠杆去买这些资产包，最终CDS市场总值有62万亿。

但是房价不可能无限制上涨，它要跟居民的收入匹配，当居民的收入极限无法负担房价，那么必然导致没人接盘。

于是房价就开始跌，CDS发生违约，那么次贷危机就来了。

所以不少人把这次15%首付和美国次贷危机0首付放在一起比，觉得这种高杠杆行为真的有可能引发金融危机。

这里我想强调一下，在房贷的设计上，美国和中国是截然不同的，正是这种设计导致中国很难发生相似的次贷危机。

严格意义上说，把首付降低到15%正是在努力避免次贷危机。

人家美国买房人一旦断贷，就进入了破产模式，银行把房子收走以后，如果房价跌了造成的亏损只能银行自行承担，金融系统一旦出现问题，那可就是大问题了。

然而，中国是怎么设计贷款制度的呢？

众所周知，咱们是个人无限责任制，无论房价怎么跌，只要你断供，剩下的差价你还是要一分钱不少地还给银行，最多跟你商量点利息和违约金，但本金绝对不可能少。

这时候制度的优越性就体现出来了，只要把房贷转移到个人头上，银行就很难破产，个人要用一辈子去还贷款。

如果坚持不降首付，那么房子就有可能烂在开发商手里，这个麻烦就大了。

要知道中国的开发商个个都是脆皮，查不得碰不得，哪怕保持原样都有可能原地爆炸。

然而，开发商的贷款恰恰是中国最大的次贷。

以恒大为例，用了39亿的注册资本却撬动了2万亿的资金，高杠杆高周转那是玩得炉火纯青。

所以上面一直不敢让恒大倒，就怕发生连锁反应。

遗憾的是，现在恒大依然还是倒了，造成的连锁反应到底怎么样，反正我是看不到报道。

当然，不单单是恒大，几乎所有的房产商都这么玩，并且雷一个接着一个。

只是公司是有限责任的哦，把注册资本赔完了，宣布破产就是了，剩下的就去问股东们追责好了。

至于许家印这样的股东还能掏出多少钱来，这个就心照不宣了。

可能有人会说，即使把房产公司的债务都转移到个人头上，那个人也要背得动才行，万一经济一直不见好转，很多购房者还不上贷款了，都是大规模断供，那不是一样会引发危机么。

这时候谈什么有限责任还是无限责任就没有意义了。

这话就问到点子上了。

一方面居民部门的杠概率还不算太离谱，也就64%左右，再苦一苦还能撑；另一方面上面也说了，房价一定要稳住。

这里的稳住不是大涨也不是大跌，而是尽可能保持现在价格，如果实在保持不了，就慢慢地跌。

话说这“慢慢地跌”是非常有讲究的。

比如2019年你用100万买了一套房子，首付30万，贷款20年，还贷5年后，还欠银行76万。

如果2024年这套房子还值76万，你大概率会继续还款，反之你就很有可能断供了，一旦这样的人多起来，对于金融机构的破坏是毁灭性的。

随着你还款的时间越来越长，断供线就会越来越低。

我算了一下，每多还一年，断供线就可以降低3%，意味着房价也能跌3%。

只要保证你持续还款，房价就会持续下跌，直到租售比到1：200~1:300之间（套内面积），这时候软着陆就完成了。

至于什么取消公摊面积，降低容积率，取消预售，甚至把70年产权变成永久产权，只要可以方便去化库存，一切皆有可能。