都知道美国是个经济高度发达的国家，优质资源多、社会福利好，一切生活的物质及行为方式都被贴上了美式标签。

美国“绿卡”到底有多香？竟然吸引了全球各个国家的富人，前往北美地区投资房地产项目，简单明了的说，是因为美国房屋的产权是永久权，听起来是不是很赞？

据全美房地产《2023年美国住宅房地产海外买家报告》透露，中国买家连续第十年，成为购买美国房产最多的优质群体。国内多少人说美国环境恶劣，所以是不是感到十分意外？漂洋过海去投资，人生地不熟，不怕突然就没了吗？

难怪我国不少明星及有钱人，都想要移民美国生活定居，因为他们知道倘若在国内出了什么大事，要么巨额罚款、要么牢底坐穿，资产必然缩水。所以在海外购买稳定的资产既可以增值，还可以确保财产的永久所有权。

房产与其他投资做比较，能够提供较好高的保值增值。

再当今社会发展环境下，人们认为房产属于大额固定资产，在不违背法律法规原则上，是一种有效可以抵抗通货膨胀的投资方式，因为房产和租金，往往会随着物价浮动而上涨。

不少人没明白产权年限的具体意义，就口无遮拦的吐槽我国的房产权只有70年，到了下一代该怎么办？对于他们来说，永久性产权就是可以世代传承下去的，然而在美国所谓的房屋永久性产权，并不意味着你可以完全拥有它。

因为美国的房主有四怕，一怕拖欠物业费，二怕拖欠房产税，三怕被人闯家门，四怕租客失业。

在美国，你想拥有购买这套房产的永久性产权，地方政府很高兴你拥有到下辈子都可以，只要你年年乖乖交税就行！

国内房产，房屋产权分两部分，一是房屋所有权属个人财产，是永久性产权，“谁”想征收使用就得给咱拆迁费。二是房子下的土地使用权是70年产权，到期可以续约使用权。

土地使用权为何会定为70年呢？估计是按一代人的寿命年限为预算吧。主要是为了不违反宪法规定，因为土地所有权都是国家的，不可能允许任何私人拥有土地永久使用权。

在华人的世界观中，父母给子女买房，证上写孩子的名字乃是天经地义，一方面是帮助子女快速积累个人财富，一方面如果在海外购置房产，还能巧妙避开税务的费用。

富人接触的层面思维逻辑较为高深，往往会通过各种渠道来避免财富缩水。那么在北美投资房产，除了让财富增值外，就是为了获得房产的永久性产权。但可以理解为，美式“永久产权”实际上就是个居住权，连处置权都算不上。

可以非常明确的说，美国的房屋确实是属于永久产权，包括房子、土地、地下、上空都是。又值得注意的是，公寓和独栋的产权是不同的，公寓内的房屋是属于所有业主共同拥有一块土地，而独栋别墅是个人拥有一块土地。

永久产权并不表示购买人完全拥有，可以作为遗产免费传给后代。想要拥有房屋的永久产权，还需付出相应的持有成本。除了每年上交的房产税外，若想把房屋过户传承给子女、他人等，遗产税也是房产永久权的重要保证之一。

美国的遗产税属于累进税率，意味着房产市场行情的估值越高，纳税的比例起伏也就越高。充分表明，美国房屋的永久产权，是用相当高额的房产税及遗产税来保障的。

美国有50个大州，而房产税则是地方政府最重要的收入来源之一，用于公共服务、基础设施建设维护及地方教育。

创造房产税制度，是有利于国民稳定的经济逻辑，通过增加房屋持有成本，降低购房投资的吸引力，有效减缓房价日益上涨趋势，在一定程度上抑制了房地产市场的投机行为。

各大州政府房产税率根据经济状况而定，通常每年按照1.5%-3%来征收，最高不会超过3%。房产价值越高交税则越多，当房产贬值时，还可申请专业评测估值来减税。

倘若按照最低的1.5%来计算，直观来看与中国70年房产权的时间对比，你就要交105%的房款，相当于你把房子购买了两轮。当你在第71年忘了或者没有交房产税，第72年时你就会失去你的房子，并被法院强制拍卖或将你赶出去，这就是美国最经典的房屋永久产权。

年金本质上就是资金时间价值，如果不是在严谨的成本收益状态下，以上算法属于明面上的简单算术值，反而更通俗易懂，时间跨度70年，抠细节算细账就没必要了。

因为房产估值的增值率不一定与利率相同，其中还有考虑房产溢价、房产贬值、通货膨胀、钢筋混凝土的贬值率、房产税的动态涨跌、自然灾害因素等等，细算算不完未来账。

房产税不交就没了，不是等于花高价租房子了吗？与国内产权比较之下，是不是感觉美国的房产也就没那么香了？

因为美国房屋永久产权是有前置条件的，若你达不到条件，不管你曾经花了多少钱购买，都有可能说没就没了，哪怕你是在任何一年没有交房产税，第二年就会被驱赶拍卖。

拍卖时也不会按照正常市场价去估值，而是你欠房产税多少钱，那么他就会让法院以多少钱拍卖。也就是说，在法律法规面前，没有人情味可言，拍卖房产非常适合捡漏。

因美国是没有户口限制，所以呢，美国家庭大约7年时间就会换房居住，可能是换了工作位置，可能是子女外出读书，也可能就是因为房产税问题，不管是买还是租都很方便。

相比于俄罗斯的“以夷制夷”，美国制度属于“各管各各顾各”的规则，所以互不隶属。抛开富人，普通民众居住的社区有业委会，公寓有物业管理，各单位均有自己的内部规定，治下居民不得私自违反，敢违反那就得付出代价。

与我国小区物业管理相比，美国普通小区的居民可不敢对他们大声嚷嚷，一旦社区业委会找上门来，你得低头解释。因为业委会有权对业主进行违反规定的罚款，你可以不交罚款，就等着法院传票了，法院一定是支持物业的。

如果你连法院传票也不理会，法院会直接低价起拍处理你得房子，拍卖完成也不会通知你，因为拖欠房产税是得罪了税收部门，那么警察直接登门拜访也是理所应当，将你驱逐时，你敢动手试试？你不得马上就躺在地上一动不动。

房产税对于经济条件较差的家庭而言，有可能造成人们喘不过气的经济负担。尤其是高房价地区或暴涨期间，居民收入入不敷出十分有限，房产税就会成为难以承受的一大支出。

有没有可能减免房产税？什么情况下才可以？为了民众适应，美国各大州都有相关规定，符合规定条件的就可以申请减免房产税政策，税收部门每年寄出房产税账单时，会附带一份如何申请减免税收的说明，减免额度会根据个人收入不足多少而定，及特殊群体也可以减免房产税。

因海外人员投资本地房产较多，所以只有拥有美国国籍的居民，才可以享受房产税减免政策。

以费尔法克斯县举例：

㈠、仅有一栋自住的房屋，免缴；

㈡、65岁以上或残障人士，免缴；

㈢、年收入在5.2万美元以下，免缴；

㈣、年收入高于5.2万美元，6.2万美元以下的，免缴50%；年收入高于6.2万美元，7.2万美元以下的，免缴25%。

美国房产与租房相比，房主也只是多了几项权利：

㈠、使用的优先权，但有可能因“违规”被剥夺；

㈡、拥有名下这套房产的出售权、出租权；

㈢、受业委会规定，可有限改造房屋装修权。

除此以外，美国的房产与租房几乎没有太大的区别。抛开富人，普通居民会考虑到房产税、物业费、社区规定的房屋维护改建等，那么和租房者面临的经济压力几乎是差不多的。

真正吸引人们在美国购置房产投资的，就是房屋的“永久性”。因为房主只要按照当地法律之内的规定，定期缴纳相关房产税费，你的固定资产将不会面临被强制拆迁或被没收，房屋的所有权，几乎可以被视为永久性的资产。

这种稳定性对于投资者而言极具吸引力，因为它几乎消除了因政策变动而导致的各种不确定因素，且它的税收大部分都用于孩子的义务教育及社会治安环境改善了。

据相关数据分析，在美国投资房产，扣除所有相关费用后，自己不住拿来出租的话，其租金的净收益率，首年就可以达到3.5%-4.5%之间，第二年可能会增至4.5%-6%之间，这个收益，是不包括房产本身因市场及未来的增值的。

综合考虑租金收入与资产增值，年回报率保守估计可能会在8%-10%之间。是不是感觉比放在银行吃利息要高不少了。

美国各大洲的房产税征收通常在1%-3%之间，平均点综合是在1.38%，地方政府每年缴收房产税后，将其中54%用于聘用警察改善治安，以及建设改善城市道路环境。

这54%的房产税中，把其中28%给了乡镇政府，22%给了县政府，4%给了州政府，值得注意的是乡镇和县的官员非常少。把总征收房产税的46%全部用于改善地域内的教育。

美国人99%%从幼儿园到高中毕业，总共13年全部都是免费上学，有些富裕的公立学校，中午吃饭也都是免费的，是不是感觉这才是取之于民用之于民呢。

将征收的所有房产税，都拿来用于改善本地的治安、环境、教育，那么房产自然会随着时间推移，因海外人士大量投资，使得美国本地房产变得持续增值。

美国的房产税与永久产权之间的概念，非常直观的产生了很矛盾的冲突。因为在我国传统观念中，永久产权的性质，意味着房主对其房产拥有绝对的支配权。

然而，在房产税制度下的处置权进行了干预，这种支配权在一定程度上受到了相当大的限制。因为美国的房子是交一年房产税就有一年的“永久产权”，一年不交就收房子拍卖。

美国人有一种提前消费心理，所以大多数人都是选择贷款买房，而房子本身就成了银行的抵押物。房产虽然法律名义上是你花钱购买的，但是年年都要交房产税，且因业委会的干预，房屋、庭院外观还不能随意改变。

那么因某种原因导致房产税未及时缴纳的情况下，是会被业委会起诉、被法院拍卖、被警察上门强制驱赶，房子没了，银行居然还欠了不少贷款及利息。

而中国的房子只有70年产权，但是配上自动续期的概念，我觉得才是有永久产权的性质。因为中国的房子，哪怕你是贷款买房，只要房贷还清了，就不会产生任何其他费用，除非你是要过户或者变卖，或者让子女继承才会产生费用。

所以，中西方的文化差异确实非常大！

这个世界就是半真半假，要学会自我判断，不要我即世界，你想要的别人不一定真想要。我还是认为待在中国最好，不愁吃喝，不愁战乱，自己勤奋一点，怎么会买不起房产呢。

对此您怎么看待美国的房子呢？

倘若你有钱，会去美国投资房产吗？