当前的楼市，与10年前十分相似。

2014年，在楼市持续遇冷的大背景下，整体住房库存面积迅速上升至5亿平方米，多城去化周期超过15个月警戒线，三四线城市甚至高达30个月。2024年，上海易居研究院发布的数据显示，2月份全国百城新建商品住宅库存规模为4.99亿平方米，平均去化周期达到25个月，为2010年有数据监测以来的最高值，也是历史上百城去化周期首次突破两年。

在房地产市场，住房库存面积和去化周期是两个重要的数据。它们直接反映了市场的供需关系以及市场健康程度，说明开发商供应房源过多、购房者买房欲望较弱，这两个现象同时出现，更加说明了当前房地产市场可能存在的风险。一方面，大量未售房源会对开发商形成压力，影响其现金流动，甚至影响到银行等金融机构的资产质量。另一方面，去化周期过长也会加大风险，一旦市场出现波动，会导致房价大幅下滑，影响金融市场稳定。

那么十年前是如何解决高库存、高周转的问题呢？“去库存”成为了当时的关键词。

2015年，在面对住房供应超出实际需求的局面时，多个三、四线城市积极推行了一项关键计划——棚户区改造，以期改善现状。此举引发了拆迁补偿资金的释放，为受影响居民提供了相对可观的经济补偿。与此同时，该政策也吸引了一大批房地产投资者，他们看中了这一机遇，将资本投入了这些城市的房地产市场。结果便是，随着这波资金的注入，当地房产价值迅速上升，市场出现了显著的价格攀升。

短短两三年，许多三四线城市房价上涨了一倍，而随着三四线房价上涨，一二线城市房价水涨船高，特别是老旧二手房，成为了炒房投资群体的主要目标，致使二手房市场价格大涨，在二手房价格上涨之际，也变相推动了新房价格大涨，仅不到2年的时间，全国库存规模就降到了2012年初的水平。也就是说，虽然在棚改拆迁的推动下，高库存的问题得到了解决，但与此同时却推动了整体房价大涨。

那么对于2024年的楼市，在同样的困境下，该如何解决高库存、去化周期长的问题呢？主要有三个方面的措施：

城中村改造是三大工程的首个项目，对房地产市场减少存量房屋有着重要的影响。这一项目已被纳入今年的政府工作重点，并得到地方政府的高度关注。在2024年初，城市中的城中村改造的信贷资金就超过了一万亿人民币，平均每个项目的花费超过30亿人民币，这些资金主要投向了拆迁补偿与安置房建设。但与7年的棚改完全不同，城中村改造主要针对的是无法居住的危房。

第二个措施就是房票安置，简而言之，就是政府为拆迁户提供一种类似货币化的选择权——房票。拆迁户可凭此房票在市场上选择购买自己心仪的新房，而不是传统地接受开发商指定的回迁房。这样的方式不仅赋予了拆迁户更多的选择权和自主性，还有效促进了房地产市场的流通。公开数据显示，当前全国已经有60余座城市推出了房票安置的措施。

最后一个是今天的重点，也就是“国家队”开始进场“收房”了：

今年年初的时候，央行和金融监管总局就已联合发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，其中明确提到了支持住房租赁企业批量收购存量住房用于租赁住房。随后，多个城市纷纷跟进。2月21日，重庆市举行了租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式。总共收购房源4207套，以70平方米以下小户型为主，预计下半年开始陆续投入运营。

此外，根据不完全统计，目前成都、青岛、重庆、天津、福州、长春、郑州、济南试点8座城市投入1000亿，其中已投放福州4.88亿，济南4.6亿，天津12.88亿，青岛18.5亿等城市首笔贷款支持，比如首笔贷款收购了7个楼盘的2319套房源，收购房源主要集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区，未来其他城市也会作为试点。

为什么该方案能够有效去库存呢？原因很简单，现在我国在大力建设保障性房源来保障新青年、困难家庭的居住问题，但另一方面当前楼市的住房数量已经过剩，继续建设只会加大库存规模，因此将难以卖掉的二手房进行收购，重点选择地段好、靠近工作圈、交通便利的地方，来作为保障性住房，这样不仅能够降低库存，同时也解决了这两类居民买不起房的问题。

2024年开始，这两类房子或通通收购

第一类是开发商卖不掉的新房。对于购房者来说，相较于二手房而言，新房肯定是更好的选择，但就当下的楼市现状，房价依旧处于偏高的位置，叠加市场遇冷，因此开发商新建卖不掉的房子越来越多，增大了库存压力。因此如果是符合上述要求的新房，则会有被收购的机会。

二是用作置换的旧房。自去年6月以来，已有淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等超10个城市开启了房产“以旧换新”。当前许多城市的二手房挂牌量激增，市场交易疲软，二手房成交量并不理想。江苏连云港、太仓市也提出了让地方国资兜底收购一批二手房，但有一个前提是必须符合国家要求的指定房产。