城市规划旨在实现城市可持续发展。但在秦皇岛海港区的一个项目，轻改规划、有规划不执行，成了外来企业的“投资陷阱”。

规划调整，项目迫停

2010年10月，秦皇岛市国土资源局（国土、规划后来合并，现名秦皇岛市自然资源和规划局，下称规划局）挂牌出让“原耀华国投地块”三宗国有住宅土地使用权，总面积12万平米。三块土地彼此相邻，规划为大型住宅项目。

经过37轮竞价，秦皇岛经安房地产开发有限公司（原名“唐山经安房地产开发公司”，下称经安公司）以475万元/亩、总价8.8亿元的超高价，竞得上述地块。

2010年11月，双方签署出让合同，约定2011年4月30日前交付。随后，经安公司支付出让价款8.8亿元，并契税、印花税、测绘费累计9.1亿元，但此后2年多都无法拿到土地。原来，该地块的拆迁工作尚未完成，规划局转让的实际是一块“毛地”（指政府尚未完成土地使用权收回和房屋拆迁补偿的土地，法律禁止毛地转让）。

2013年7月，规划局完成交付。8月，经安公司将开发项目设计方案报送规划局，计划建设大型高档住宅小区。9月，规划局告知，原土地规划已经变更，设计方案要做大幅更改。规划改变的宏观背景是整个城市发展的“西港东迁”规划。

2013-2018年，也就是在国内房地产业最红火的几年里，这三块土地陷入漫长的休眠期。据经安公司称，土拍之前，有一家本地企业对地块势在必得，甚至已经预先做了设计方案，该企业与一位市领导关系密切，经安公司半路杀出，动了他人“奶酪”，这可能是项目突然遇阻的一大因素。

会议纪要，未能落实

耗费巨资购地，却无法开发，只能晒地皮，5年里直接损失就高达5亿元。经安公司在数年的时间里，反复向各级部门、领导和新闻媒体投诉，直至2018年，终于引起秦皇岛市政府重视。

2018年8月，秦皇岛市长召集相关部门，召开专题会议，研究解决经安公司的诉求，会后形成104号市政府《会议纪要》。

《会议纪要》说明了项目遇阻的原因：因该项目位于2013年市政府启动的西港区城市设计和控规研究范围，规划对路网和用地布局调整较大，致使该项目未能按照规划条件实施。《会议纪要》说：“秦皇岛经安房地产开发有限公司在自身承受了直接经济损失的情况下，仍然对我市给予了足够的理解和支持，对企业提出的相关诉求，应本着‘尊重历史、面对现实、积极支持、加快开发’的原则，在政策、审批、环境、服务等方面给予大力支持。”

既然是政府规划原因造成土地闲置，《会议纪要》明确要求，“维持原土地出让时的规划设计条件不变”。

上述会议之后，经安公司为本项目命名“福港御景”住宅小区，小区距离秦皇求仙入海处仅两公里，游人如织，可谓秦皇岛的门户之地，公司对未来充满期望。

2018年11月，经安公司将重新拟定的方案设计报送到规划局。10日后，规划局以打通城市中心轴线，需局部调整规划为由要求经安公司修改方案。仅此一项即又造成经安公司3600万元损失。其他的各项会议精神，此后几年里在经安公司各种请示、反复拉锯中还未完全落实。

所谓的“城市中心轴线”，是“西港东迁”战略的副产品，该战略旨在通过城市空间大挪移，将城区西部的工业项目转移到城区东部，从而腾出海岸线打造旅游产业，增加城市发展空间，规划预定完成时间为2020年。后来，“西港东迁”无果，城市中轴线也由实向虚，但这不妨碍它成为具体城市建筑项目的拦路虎。

城市与小区，命运相连

（规划一路、规划二路，自2010年就已规划为市政路，截至2025年4月未修建）

截至2025年4月，福港御景小区已建设26栋住宅楼，加其他配套建筑总计建面41万余平米，计划在2025年7月底向业主交付。但是小区的两条市政路（规划一路、规划二路），自2010年卖地之时就已规划为市政路，但空有规划却长达15年都不修建，导致小区面临交付难的问题。

由于是市政规划路，不是小区内部路，经安公司即便想自己修建，也不为法律允许。一则无承建资质，二则无法协调相关的环卫、交管、园林、路灯等事项。为此，从2021年至今，经安公司先后六次向区政府、住建局、市政府等各级部门打报告，要求尽快完成修建。

2024年，这两条市政路终于获得市住建局、市财政局等相关部门审批同意修建，也获得了市政府的签批意见。然而，直到2025年即将迎来交楼期，修路还是没任何动静。财政局答复称，两条路需要两千多万元的预算资金，没有钱修。

福港御景小区，位居城市中轴线，极限接近海港，原本可以欣欣向荣，成为面向游人的一张靓丽的城市地标，如今，却困于两条市政道路，连如期交楼都成为奢望。