在商品房烂尾的情况下，购房人往往通过向法院起诉请求解除商品房买卖合同、按揭贷款合同以及诉请由开发商偿还房贷的方式维护自己的权益。针对这一问题在司法实践中存在不同的裁判观点，北京中恒信律师事务所劳金晶律师结合法律法规及审判实践，整理浅析了烂尾楼风险承担的裁判规则，供大家参考。

一、烂尾楼风险承担的裁判规则

一是，购买商品房属于商品房担保贷款合同的合同目的，由于房地产公司违约不能交房导致各方合同解除，当合同被解除后合同目的将无法实现，业主有权解除商品房担保合同。

二是，商品房买卖合同因投资公司的原因被撤销，个人按揭贷款合同也应当依法解除，购房人主张免除其按揭贷款返还责任的，人民法院予以支持。

三是，商品房贷款合同被解除后，商品房出卖人应将其收到的购房贷款本息返还银行，没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房人，再由购房人归还给银行。

四是，因房产公司楼房烂尾致使买卖合同被解除，房产公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人，即返还购房贷款的责任人系房产公司。

五是，《商品房买卖合同纠纷解释》第21条第2款规定的本意在于充分发挥诉讼资源解决纠纷。在房产公司无法按时交房的情况下，购房人依据此条主张免除购房人还款义务的，人民法院不予支持。

二、烂尾楼的风险不应全由购房者承担

最高法院判决明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

三、购房人如何规避烂尾楼风险？

首先，在房产施工缓慢或者停工的情况下，如果购房人进行短期等待即可收房，那么继续等待是一个不错的选择。

其次，一旦房地产公司几无交房的可能，此时通过法律手段维护购房人的利益、帮助购房人规避烂尾楼风险至关重要。

关于购房人规避烂尾楼风险，主要有以下两种方式：第一，购房人依据《商品房买卖合同纠纷解释》第20条的规定诉请解除房屋买卖合同以及房屋贷款合同。第二，购房人依据《中华人民共和国民法典》第533条关于情势变更的规定诉请变更或者解除合同。