每年的6、7月份，是各大城市学校招生的日子。比如深圳就已经出了不少公告，宣布一些学校的学区调整和划分。小学生的入学人口，对应的其实就是过去五六年前的出生人口数据。而大家都知道：全国范围的出生率，处在一个下坡路，所以未来越往后，关于人口和房价的问题，可能会一直成为大争论。这个过程中，有的城市会不可避免地沦为“牺牲品”，很多人的财富也会贬值。反过来，那些不大受影响的城市、资产，会显得更加稀缺，更受追捧。人口总量变化，势必会引起楼市变化。假如已经有房子的人，首先要做的第1个准备就是：认清不同城市的能级。高能级的城市，造人+抢人，减去离开的人依然是正增长。《2024年最具人才吸引力城市100强》榜单显示，北京、上海、深圳、广州依然是人才吸引力最强的四座城市。其次则依旧是杭州、成都、南京、苏州、武汉和无锡。这些城市有什么特点？北上广深是一线城市，杭州是浙江省会，年初的“杭州六小龙”热极一时。成都是四川省会，西部经济中心；南京是江苏省会，和苏州、无锡同为长三角核心城市；武汉则是湖北省会，九省通衢，中部中心城市。人和经济的联系很紧密，先有好的经济，才能有好的产业资源，有好的就业机会。接着，大家冲着就业机会来到城市工作、生活，能够赚到钱，城市的经济则更繁荣。在这种城市，基本生活是能够保底的，假如你有知识技能、情商高一点，可能就是几十万上百万的年薪，最终在城市安家，则是楼市的购买力。而与之相对应的，就是那些存量人口持续减少的城市，它们的房价，说得简单点，就是越往后只有越少的人接盘。关于全国典型城市的能级，《深云房产研究院》同样整理了一份榜单，分梯队划分各城的楼市情况。 以深圳为例，深圳的四大支柱产业——高科技、金融、现代物流、文化创意——尤其是金融和高科技产业，带来的高收入机会和人才吸引力，最终就会演变成房价的支撑力。而具体到城市内部的板块，板块的能级也在出现差异。这是有房人要做的第2个准备。比如深圳的十个板块，根据价值，分为三个阶梯：一类价值板块：南山区，福田区。二类价值板块：罗湖区，宝安区，龙华区。居住价值板块：龙岗区，光明区，坪山区，盐田区，大鹏新区。不同价值的板块，不仅体现在房价上涨的潜力不同，抗风险的能力也不一样。