2024年伊始，国内房地产市场依旧未能摆脱去年调整的步伐。据最新数据显示，近两个月来，国内百城二手住宅平均价格已连续23个月环比下跌，这一趋势反映出市场调整的深度和持续性。

值得注意的是，多个城市的二手房挂牌量再创历史新高，其中以重庆首当其冲，二手房挂牌量已超过27万套，天津、西安、成都等地也突破15万套，这些数字无疑加剧了市场的担忧，显示出当前房地产市场的疲软态势。

对于这一调整趋势，其实早在几年前，知名企业家曹德旺就已经作出了精准的预测。他曾直言不讳地表示：“房子说穿了就是一堆钢筋混凝土堆起来的东西，早晚会贬得一文不值。”曹德旺的这一观点，不仅揭示了房地产的本质，也预示了市场未来的走向。

与此同时，曹德旺还建议拥有两套及以上房产的家庭，应尽快考虑把多余的房子出售掉，以避免陷入“卖不掉也租掉”的尴尬困境，从当前市场的实际情况来看，曹德旺的预测和建议都显得非常准确和及时。

尽管当前全国各地的二手房市场挂牌量显著上升，房屋销售面临困境，但一个不容忽视的事实是，如果二手房的业主愿意将价格降低至市场价的80%，仍有可能实现交易。

然而，在这一过程中，高层电梯房（尤其是二三十层的建筑）相较于多层住宅而言，其销售难度似乎更为突出，高层电梯房之所以难以销售，主要有以下几个原因：

01 高层电梯房公摊面积较大

公摊面积指的是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，对于电梯房来说，因为需要配置电梯、楼梯间、设备间等公共设施，所以公摊面积较大。

以二三十层的电梯房为例，业主通常需要承担25-30%以上的公摊面积，这意味着，购房者在购买这些房子时，实际上只有约70%的面积是他们真正可以使用的。

相比之下，多层住宅的公摊面积要小得多，多层住宅通常只有楼梯间等基本的公共设施，因此公摊面积大约在15%左右，这意味着，购买多层住宅的购房者能够享受到更高的得房率，即他们购买的面积中有更多的部分是他们真正可以使用的。

但是，公摊面积不仅影响购房者的实际使用面积，还会增加他们的经济负担。在购买了房子之后，业主需要按照公摊面积的比例支付物业费、取暖费等费用。因此，电梯房的业主需要支付更多的额外费用，购买二三十层的电梯房显然没啥性价比，不如购买多层住宅更加实惠。

此外，对于年轻人来说，他们更倾向于选择多层住宅而非电梯房，这是因为年轻人通常更加注重房子的性价比和实用性，他们更倾向于选择价格相对较低、得房率较高的多层住宅，而不是需要承担更高公摊面积和费用的电梯房。因此，我们可以预见，在未来的一段时间内，二三十层的电梯房将比多层住宅更加难以出售。

02 高层电梯房的安全隐患问题突出

一、高层电梯房的安全隐患

1. 火灾风险

高层电梯房在火灾发生时面临着巨大的挑战。一旦发生火灾，电梯设备往往会立即停止运行，业主们只能依赖安全楼梯进行逃生，然而，二三十层的高度意味着逃生距离长、难度大，且随着楼层的增高，烟雾和有毒气体的积聚也会更加严重，进一步增加了逃生的难度。

2. 地震风险

在地震发生时，可能导致电梯设备损坏，使业主无法通过电梯快速撤离，同时，高层建筑的摇晃幅度较大，也给业主的逃生带来了极大的不便。

二、逃生及救援难度

1. 逃生难度

高层电梯房在火灾或地震等灾害发生时，业主们需要通过安全楼梯进行逃生。然而，由于楼层较高，逃生距离长，且可能存在烟雾、有毒气体等不利因素，使得逃生变得异常困难，同时，部分业主在紧急情况下可能出现恐慌心理，导致逃生过程中的混乱和延误。

2. 救援难度

对于外部救援而言，高层电梯房同样带来了不小的挑战，火灾或地震等灾害发生时，救援人员需要面对高层建筑复杂的结构和密集的楼层布局，这无疑增加了救援的难度，而且高层建筑的摇晃和不稳定，也给救援工作带来了极大的风险。

相比之下，多层住宅在应对火灾、地震等灾害时具有一定的优势。多层住宅的楼层较低，业主们可以通过楼梯快速到达地面，大大减少了逃生的难度，同时，多层住宅的结构相对简单，有利于外部救援工作的顺利进行。

三、可以考虑的解决策略

针对高层电梯房销售难度加大的问题，我们可以从以下几个方面提出解决策略：

1. 提升建筑设计质量

建筑设计单位应充分考虑高层建筑在应对火灾、地震等灾害时的安全性能，采取更为先进、合理的建筑结构和材料，提高高层建筑的耐火、抗震能力。同时，应合理规划安全楼梯的布局和数量，确保在紧急情况下业主们能够快速、有序地疏散。

2. 加强消防安全设施

高层建筑应配置完善的消防安全设施，如自动喷水灭火系统、烟雾报警器等，以便在火灾发生时及时发现并控制火势。此外，应定期对消防设施进行检查和维护，确保其在关键时刻能够发挥应有的作用。

3. 强化应急演练和培训

物业管理单位应定期组织业主进行应急演练和培训，提高业主在火灾、地震等灾害发生时的自救能力和心理素质。通过演练和培训，业主们可以更加熟悉逃生路线和逃生方法，减少在紧急情况下的恐慌和混乱。

03 高层电梯房的拆迁可能性小

随着时间的推移，那些二三十层的电梯房终将面临老化的问题，但拆除它们却是一项艰巨的任务，这主要是由于拆迁成本的高昂，使得许多地方在权衡利弊后，往往选择不对这类电梯房进行拆除。

从拆迁成本角度来看，以一栋30层的电梯房为例，假设每层住了4户人家，那么整栋楼就有120户人家，如果进行拆迁，地方上就需要为这120户人家提供安置，以目前各地居高不下的房价情况来看，这笔拆迁安置款可谓是天文数字。对于许多地方来说经济压力非常巨大，相比之下，老旧的多层住宅拆迁成本相对较低，因此各地更倾向于选择这类住宅进行拆迁。

此外，对于老旧的电梯房，由于其结构复杂，拆迁难度也相应增大。这不仅需要更多的时间和人力物力投入，还需要面临更多的技术难题，因此，从技术和经济两方面来看，拆除老旧电梯房都不是一个容易的选择。

那么，面对这些老旧的电梯房，我们该如何应对呢？一种可行的方案是进行小修小补，以维持其正常运行，这自然需要电梯房的业主们共同分摊高昂的维修基金。

然而，在很多业主看来，住在老旧电梯房里的体验感并不好，不仅要面对设施老化的问题，还要承担高额的维修费用，这无疑增加了他们的生活负担。

因此，随着时间的推移，那些经济条件较好的业主，可能会选择搬离这些二三十层的电梯房，他们会寻找更舒适、更现代的住房环境，以满足自己的生活需求。

这样一来，老旧电梯房中的业主结构将发生变化，剩下的往往是那些经济实力较弱、无法搬走的业主以及一些外来租客。随着高收入业主的搬离，这些电梯房所在区域的整体居民素质可能会下降，进而影响到整个社区的治安和氛围。

由于维修基金的分摊压力，那些留下来的业主和租客可能会面临更高的生活成本，他们不仅要为维修基金买单，还可能因为房屋老化而面临更多的生活不便。

因此，二三十层的电梯房最终可能会沦为“贫民窟”，成为城市中一道不和谐的风景线，这不仅影响了居民的生活质量，也可能对城市的整体形象和发展产生负面影响。

为了应对这一挑战，我们需要从多个层面出发，寻求解决方案。比如，各地可以加大对老旧电梯房的改造力度，通过引入社会资本、优化政策环境等方式，吸引更多的投资者参与到老旧小区的改造中来。同时，还可以加强对维修基金的监管，确保资金使用的透明和合理，减轻业主的负担。

另外，业主们也应该积极参与到老旧电梯房的改造中来，他们可以通过成立业主委员会、发起募捐等方式，筹集资金用于小区的维修和改造，同时，业主们还可以积极提出改造建议，推动加大对老旧小区的关注和支持。

总的来说，曹德旺建议拥有多套房产的家庭出售多余房产是具有一定合理性和可行性的。在当前房地产市场形势下，及时出售高层电梯房可以有效规避资产缩水风险、优化市场资源配置并促进房地产市场的健康发展。

当然，这一建议的实施还需要结合具体情况进行具体分析，包括市场需求、房价走势等因素都需要综合考虑。但无论如何，曹德旺的建议为投资者提供了一个有益的参考方向，有助于引导他们更加理性地面对当前复杂多变的房地产市场形势。