近一年来，咨询老杨关于卖房事宜的粉丝数量有所增加。

与此形成鲜明对比的是，在2021年之前，大多数人咨询的是购房问题。

房地产市场的繁荣期与萧条期，人们的购房行为截然不同。

目前，许多朋友和粉丝出于对房价进一步下跌的担忧，考虑出售房产，对此我深表理解。

实际上，过去两年多，全国房价普遍出现了下跌，总体跌幅约为30%至40%，这标志着房价泡沫的破裂，导致许多购房者的投资价值缩水，甚至面临亏损。

在这样一个几十年一遇的房地产市场深度调整期，一个关键问题摆在我们面前：房价未来是否还会上涨？是否能够回到历史最高点？

如果房价继续下跌，那么在经历了两年半的下跌之后，未来五年、八年或十年的房价走势将如何？

如果房价无法回到历史高点，那么许多人可能会选择出售房产。

在目前普遍悲观的市场情绪中，我想为一线城市和强二线城市，尤其是大城市的房产所有者提供一些略偏积极的信息。

当前全国房价持续下跌，这一轮下跌周期较长，跌幅较大，引起了众多网友的深切关注。

他们在买卖房产时，通过对比价格，可以明显感受到房价的变化。

您所在小区的房价已经下降了多少？是否已经回落到历史上的某一年水平？

从全国范围来看，包括主要城市在内，房价在经历了大幅下跌之后，究竟回到了哪个历史时期？

我们通过大数据分析，利用全国房地产市场机会与风险监测系统中的房价数据，经过指数化处理后，可以清晰地看到房价走势图，其中包含高点、低点、上升和下降趋势。

回顾全国楼市上一轮的繁荣期，房价上涨的起点可以追溯到2015年第二季度。房价指数从低位开始上升，全国不同地区和板块经历了轮动上涨。

深圳在2015年3月30日新政后，房价率先起飞，随后大一线城市和强二线城市从2015年下半年到2016年上半年陆续进入上涨通道，持续攀升。

2016年下半年至2017年上半年，主要是全国的二线城市，尤其是中西部地区的省会城市和东部的一些强三线城市陆续加入涨价行列。

2017年下半年至2018年上半年，全国的弱势地区，主要是中西部的三四五线城市和东北地区，房价开始普遍上涨。

到了2019年，部分城市开始出现震荡降温迹象，房价增长放缓。

2020年，为了应对疫情，货币政策宽松，导致部分热门地区，包括一线和部分强二线城市，以及东部地区的局部地区，特别是浙江和江苏的一些板块，在2020年下半年至2021年上半年再次出现大幅上涨，涨幅显著。

然而，到了2021年9月，房价终于见顶，之后开始持续下跌，至今已近两年半。

目前，房价水平已经回落至2018年12月的水平。

我们的指数同时包含了二手房和新房的价格走势，其中二手房占据了80%的权重，新房占据了20%的权重。相对而言，过去两年多来，新房价格的跌幅小于二手房。

具体到各个城市，目前全国房价下跌最为剧烈的是郑州和廊坊。

郑州作为全国二线城市中楼市最弱的城市，房价跌幅最大。廊坊作为环京地区的城市，经历了房价泡沫之后的大幅下跌。

目前，廊坊的房价已经回落至2016年6月前后的水平，而郑州则回落至2016年9月前后。

即使是跌幅较大的深圳，目前的房价水平也仅回落至2020年5月。

相比之下，上海的房价更为抗跌，目前回落至2021年3月的水平。

从全国50个城市的总体情况以及一些典型城市的房价走势来看，房价还将继续下跌一段时间。

老杨认为，中国绝大多数城市的房价预计在未来将会重新上涨。至少有70%至80%的地区房价有望刷新历史最高纪录。

具体到不同城市，预计一线城市和个别强二线城市的房价将在3至5年后回升至历史最高点。

而对于一些二线城市，可能需要5至8年时间才能达到这一水平。

对于三、四线城市，房价恢复至历史高点可能需要长达10至15年的时间。

然而，也有极少数弱势的三、四线城市的房价可能在未来二三十年内难以恢复至历史最高点。

这种情况除非在极端特殊情况下才会改变，例如出现超级通货膨胀和本币严重贬值。在这种情况下，全国几乎所有城市的房价都可能会大幅上涨。

然而，基于当前的经济分析，我认为出现类似过去几年土耳其、巴西等国家的恶性通货膨胀情况的可能性不大。虽然通胀和适度的货币超发是存在的，但预计不会引发房价的异常飙升。

下图为土耳其的房价指数，2022年以来暴涨，主要是高通胀所致。房价总归会跑赢通胀的。

上述分不同城市类别呢，房价涨回到历史高点，说的是城市的整体的房价，如果说看城市当中的优质房源，那么他们回到历史高点所需要的时间会更短，只需要上述我说时间的50%左右。

比如说像一线城市和强二线城市，我说需要3-5年回到历史高点，但城市当中的一些优质的房源。他只需要2-3年就回到历史高点了。

目前讲这种话，肯定很多人认为我太乐观了。

老杨，你在盲目乐观呀，你站在房地产从业者角度，希望看涨。

​老杨的屁股坐在房地产行业是从业者，大家都清楚，但是老杨过去多年的分析研判楼市。

还是相对理性客观的，既有唱多的时候，也有唱空的时候。

首先，中国的经济仍在持续发展。

目前，我们的经济增长速度大约为5%，预计十年后将放缓至3.5%左右，但即便如此，这一增速依然远超大多数发达国家，包括上世纪90年代初经济泡沫破裂后，经济增长长期保持在1%左右的日本。

其次，货币的适度超发是常态，而房地产作为一种资产，长期来看往往能够超越通胀水平（上述土耳其即为明证）。

这是因为，如果货币超发现象显著，通胀压力将增大，进而推动资产价格上涨。因此，从长期角度来看，以人民币计价的大城市地区房价仍有上涨空间，有望创下新高。

第三，中国人历来偏好购买房产和土地作为财富储存的手段，这一传统已延续了数千年，并且在东亚地区具有普遍性。

展望未来十年、二十年、甚至三十年，中国的高能级城市的优质住宅仍将是家庭资产配置的重要方式。

对于那些目前考虑出售房产的朋友们，特别是那些并非为了置换而只是想出售手中多余房产的人，我的建议是，应根据您房产所在的城市及其地段的优质程度来做出决策；总体来看，对于高能级城市，当前房价已处于相对较低的位置，不宜急于出售。